不動産売却時の税金の種類や計算方法！節税対策で使える控除も解説

不動産売却を検討中に、税金の種類が多くて頭を抱える方は少なくないでしょう。
分からないまま売却すると、できたはずの節税対策をせず、多く納税してしまうかもしれません。
この記事では不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、使用できる控除について解説するので、最後まで読んで賢く節税しましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類

まず、不動産売却によって得た利益は、所得として税金がかかります。
所得税と住民税が課税され、平成25年からは復興特別所得税も加わりました。
この復興特別所得税は、震災復興のために必要な財源確保を目的とし、令和19年までの所得に対して課税されます。
次に、不動産所有者を公的に明確にする登録免許税です。
これは不動産の名義変更みたいなもので、買主が所有権移転登記をして売主が抵当権抹消登記を負担します。
そして、売買契約書を作成する際にかかる印紙税です。
約書1通ごとに印紙税がかかり、売主用と買主用に2通作成します。
通常、売主と買主はそれぞれ1通分の印紙税を負担します。
最後に、仲介手数料にかかる消費税がかかります。

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不動産売却時にかかる税金の計算方法

基本的に税金とは、利益に対して課せられます。
そのため計算方法は、売却価格－譲渡費用－取得費用－特別控除額＝不動産売買益です。
譲渡費用とは、不動産売却のために直接かかる費用で、上記にある印紙税や仲介手数料などにあたります。
そして、取得費用とは不動産購入価格から減価償却費を引いた金額です。
建物は購入時から時間とともに価値が下がり、その下がった価値分を差し引く金額を減価償却費と呼びます。
利益の計算をしたうえで、不動産売却益に税率をかけますが、所有年数によって変わるでしょう。
所有年数が5年以下の場合、所得税と復興特別所得税の合計は30.63%、住民税は9%となります。
一方、所有年数が5年以上の場合、所得税と復興特別所得税の合計は15.315%、住民税は5%となります。

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不動産売却の税金対策として使用できる控除制度

まずは、住居として所有していた土地を売った際に3,000万円特別控除があります。
これには条件があり、住まなくなってから3年後の年末までが適用され、建物を取り壊す場合は解体日から1年以内に売却の契約締結が必要です。
また、売主と買主が親子関係などの親族ではない点や、売却までに土地の利用で利益を得ていない点などが条件としてあります。
しかし、この特例を利用すると、売却後に新住居を購入する際、住宅ローン控除は適用されません。
次に、10年を超える期間で住居を所有した後に軽減税率の特例があり、通常の5年超の「長期譲渡所得」では、約20％の税率が約14％に抑えられます。
適用条件は3,000万円特別控除と同様ですが、併用が可能なので両方使えるか確認しましょう。
税金対策にはいくつか種類があり、適用条件があったり併用ができなかったりしますので、何を使うか数字で考えて賢く対策しましょう。

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まとめ

不動産売却時にかかる税金は所得税や住民税、復興特別所得税の国や自治体への納税と、登記や契約書と消費税などにかかります。
計算方法を参考に、控除をどのように利用すれば良いか、しっかり計算して賢く適用し節税対策をしましょう。
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