不動産売却に関わる耐用年数について！建物構造の違いや減価償却も解説

あらゆる物は年々価値が下がり、いずれ修理や修繕が必要になりますが、不動産も同様です。
不動産の場合には、公平な判断のために国が耐用年数を設定しています。
耐用年数とは何か、減価償却との関係について解説するので、今後不動産売却予定の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却における3つの耐用年数とは

1つ目は物理的耐用年数で、素材、品質、仕組みを維持できる期間を示し、家電製品などが該当します。
年数を越えても使用はできますが、性能が落ちたり、故障する可能性が出てくるでしょう。
2つ目は法的耐用年数で、不動産売却時に関係するものです。
建築材や構造から価値を公平に算出するように国が設定した基準であり、この年数を過ぎても利用継続は可能です。
3つ目は経済的耐用年数で、物の価値がなくなるまでの年数を示しています。
将来必要になる可能性が考えられる補修や修繕費用も加味して算出しています。

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建物構造によって耐用年数が異なるため注意

不動産売買で用いる法的耐用年数は、建物構造や状態で異なるので確認しましょう。
一戸建ての場合は、新築で木造建築の場合には22年です。
中古で木造建築の場合には、22年から築年数を引いた数と築年数に0.2を乗じた数の和になります。
築年数が22年を越えた場合には、一律で法的耐用年数に0.2を乗じた約4年になります。
次にマンションの場合には、鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートで造られているため47年と設定され、中古マンションの場合は中古一戸建てと同じ計算方法です。
最後に木造アパートでは、木骨モルタル造である理由から、新築でも一戸建てよりも短い20年とされています。

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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係とは

売却時には減価償却も関係する点に留意しましょう。
減価償却とは、資産価値が年々下がっていく考えから、償却資産の購入費用を一定の年数で割り、毎年の経費として計上する方法です。
主に賃貸収入がある場合や不動産売却時に計算が必要で、計算方法は「建物の取得費×0.9×償却率×経過年数」です。
事前準備として、取得費は購入金額のうち建物と土地の割合がどのくらいか、償却率は建物の構造で一律であるため、構造の確認が必要になります。
経過年数は6か月以上は1年に切り上げ、6か月未満は切り捨てで計算しましょう。
築年数が古い中古物件になるほど資産価値が下がりますが、売却前の査定では建物や土地の付加価値も加味した金額を設定します。
この計算だけで価値が定まるわけではないので、築年数が古い場合でも諦めず売却活動はおこなうと良いでしょう。

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まとめ

不動産には建物構造や築年数により資産価値が客観的に評価されています。
減価償却も同様で、築年数が増えていくほど建物の価値がなくなっていきます。
これから売却を検討されている方は、査定額の背景には客観的データによる計算がされている点を踏まえて査定金額を見ると良いかもしれません。
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